國(guó)五條新政出臺(tái)后，不少持有多套房子的業(yè)主和有意買(mǎi)房者為規(guī)避承擔(dān)20%個(gè)人所得稅，忙不迭買(mǎi)房賣(mài)房。數(shù)百萬(wàn)元的房?jī)r(jià)不是小數(shù)目，如何買(mǎi)到有性?xún)r(jià)比的房子，如何把房子賣(mài)出一個(gè)比較好的價(jià)位，都有一本理財(cái)經(jīng)。
低開(kāi)高走買(mǎi)家反感
楊小姐在3月初掛牌出售一套二室二廳，掛牌前她特意查詢(xún)了一下安居客，發(fā)現(xiàn)同小區(qū)有2套同房型住房掛牌，一套售價(jià)250萬(wàn)元，一套售價(jià)280萬(wàn)元。她打電話(huà)到這家房產(chǎn)中介公司，工作人員告訴她： 250萬(wàn)元那套已經(jīng)出售， 280萬(wàn)元那套因?yàn)閮r(jià)格太高已經(jīng)掛牌一個(gè)多月了還無(wú)買(mǎi)家。最終，她聽(tīng)從中介建議掛牌260萬(wàn)元。隔天即有客戶(hù)上門(mén)看房，轉(zhuǎn)身中介打來(lái)電話(huà)： “客戶(hù)不還價(jià)，快來(lái)簽合同。”這讓楊小姐頓生疑竇，是不是賣(mài)得太便宜了？
怕中介蒙自己，楊小姐自己到百姓網(wǎng)上自售住房，開(kāi)價(jià)280萬(wàn)元。當(dāng)天不下10多家中介公司來(lái)電，毛遂自薦為楊小姐推介。從第2天起，看房人絡(luò)繹不絕，最多一天有40多人看房。過(guò)后有意向的買(mǎi)家有10多人，楊小姐以為賣(mài)房是三只手指捏田螺穩(wěn)拿，誰(shuí)知道，眾買(mǎi)家還價(jià)都低于260萬(wàn)元，有的更還價(jià)到240萬(wàn)元。中介也明里暗里指責(zé)她價(jià)格太高。
真高了嗎？楊小姐抽空到家附近的幾個(gè)中介公司想打探一下，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自家這套房都被這幾家中介公司貼在門(mén)口最醒目處，店長(zhǎng)高調(diào)推介，理由五花八門(mén)，有的是 “業(yè)主移民，降價(jià)急賣(mài)”，有的是 “業(yè)主經(jīng)商缺錢(qián)，虧本賣(mài)房”，有的是 “業(yè)主為避稅大幅降價(jià)，原來(lái)在我處掛牌310萬(wàn)元”……這些推介理由更讓她覺(jué)得自己的掛牌價(jià)不算高，但中介卻振振有詞道： “不這樣寫(xiě)怎么幫你推介？”這下她有點(diǎn)明白了：中介公司推介的 “移民便宜賣(mài)房”、“經(jīng)商虧本賣(mài)房”等等都是忽悠買(mǎi)房者的，買(mǎi)房人還當(dāng)撿到了便宜。
后來(lái)，有幾個(gè)實(shí)誠(chéng)的中介好心告訴楊小姐，同小區(qū)掛牌的250萬(wàn)元那套房是去年10月成交的，中介沒(méi)有撤銷(xiāo)信息； 280萬(wàn)元那套也已經(jīng)在上個(gè)月原價(jià)售出。這下，楊小姐更覺(jué)得自己的價(jià)位并不離譜。但奇怪的是，好幾個(gè)意向買(mǎi)家已經(jīng)準(zhǔn)備簽約了，中介都已經(jīng)打來(lái)電話(huà)約定第2天交訂金，但當(dāng)天早上又取消了，原因不約而同：知道楊小姐之前掛牌260萬(wàn)元，如今又坐地起價(jià)到280萬(wàn)元，買(mǎi)家心理不平衡，覺(jué)得買(mǎi)虧了，因此決定 “再看看”。
一位有經(jīng)驗(yàn)的中介告訴楊小姐， 280萬(wàn)元的開(kāi)價(jià)并不高，但她錯(cuò)在低開(kāi)高走，除非是地段好、小區(qū)好、房型好的三好房子，一般來(lái)說(shuō)，像她這樣已近20年房齡的老房子老小區(qū)，房型本身就有不少缺陷，比如朝向、暗衛(wèi)等，買(mǎi)房人本來(lái)就容易產(chǎn)生動(dòng)搖心理，因此比較適宜的是高開(kāi)低走，以誘人價(jià)格促使買(mǎi)家簽約，不然很容易引起買(mǎi)家的逆反心理，本來(lái)想買(mǎi)現(xiàn)在也不買(mǎi)了。
楊小姐之所以低開(kāi)高走，緣于對(duì)市場(chǎng)行情不了解。其實(shí)她可以通過(guò)2種方法了解自己的開(kāi)價(jià)是否合理。一是喬裝買(mǎi)房者，向中介機(jī)構(gòu)了解自家所在小區(qū)同房型的房?jī)r(jià)，一般而言，中介會(huì)稍報(bào)高一點(diǎn)，楊小姐可根據(jù)中介報(bào)價(jià)掛牌，也可以比中介報(bào)價(jià)稍低一點(diǎn)掛牌。二是看看房人多不多。即便楊小姐以280萬(wàn)元掛牌，看房人還是紛至沓來(lái)，可見(jiàn)她的報(bào)價(jià)并不離譜，因?yàn)槿绻麍?bào)價(jià)離譜，這么多中介根本不會(huì)做無(wú)用功帶人來(lái)看房。如果不是低開(kāi)高走， 280萬(wàn)元很可能成交了。最后，楊小姐在掛牌一個(gè)多月后，有一個(gè)買(mǎi)家鍥而不舍與她談判，最終以263萬(wàn)元成交。
對(duì)于買(mǎi)房人而言，也有類(lèi)似招數(shù)可用，即喬裝賣(mài)房人咨詢(xún)多家中介，中介報(bào)價(jià)會(huì)稍低，買(mǎi)房人可以此確定自己買(mǎi)房的心理價(jià)位。
透露底價(jià)中介撬邊
掛牌賣(mài)房時(shí)，很多中介在帶買(mǎi)家看房前都會(huì)詢(xún)問(wèn)： “如果看中了，價(jià)格還可以談嗎？你最低價(jià)是多少？”有些賣(mài)房者老老實(shí)實(shí)地把底價(jià)和盤(pán)托出。