9月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1—8月，商品房銷售面積和銷售額同比降幅均再次收窄，其中，銷售額降幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月收窄。同時(shí)，房企到位資金同比降幅也有收窄。

　　值得注意的是，在低基數(shù)下，8月單月商品房銷售面積和金額同比降幅分別收窄6.3和8.3個(gè)百分點(diǎn)，改善更加明顯。

　　不過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積等指標(biāo)降幅仍較大，并且有所擴(kuò)大。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期來(lái)看，隨著“保交樓”措施的進(jìn)一步落實(shí)及推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望邊際修復(fù)，但整體調(diào)整壓力仍較大；在交易市場(chǎng)低迷情緒短期難改及企業(yè)資金持續(xù)承壓下，企業(yè)開(kāi)工意愿仍不足，新開(kāi)工面積深度調(diào)整態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。

　　銷售額降幅連續(xù)3個(gè)月收窄

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，商品房銷售面積87890萬(wàn)平方米，同比下降23.0%；商品房銷售額85870億元，同比下降27.9%。

　　從下圖可以看出，1—8月，商品房銷售面積和銷售額累計(jì)同比降幅均已經(jīng)收窄，特別是銷售額降幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月收窄。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，8月，地方政府政策出臺(tái)頻次整體趨向平穩(wěn)，在購(gòu)房者預(yù)期偏弱及傳統(tǒng)銷售淡季等因素綜合影響下，全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。1—8月，商品房銷售面積和銷售額累計(jì)同比降幅仍較大，但是均已經(jīng)收窄。從單月來(lái)看，低基數(shù)下，8月商品房銷售面積和金額單月同比降幅均在兩成左右，較7月分別收窄6.3和8.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，8月單月銷售面積和銷售額同比收窄趨勢(shì)更明顯，主要原因在于去年8月份同比跌幅較大，導(dǎo)致較低的基數(shù)。事實(shí)上，8月份三十大城市新房成交同比下降18.7%，環(huán)比下降6.03%。

　　不過(guò)，在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)看來(lái)，1—8月新房銷售面積、銷售額累計(jì)同比降幅仍在25%以上，新房市場(chǎng)銷售仍處低位。

　　房企到位資金降幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)

　　在銷售改善的情況下，房企資金狀況也有所改善。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金100817億元，同比下降25.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12280億元，同比下降27.4%；利用外資59億元，同比增長(zhǎng)11.6%；自籌資金35771億元，同比下降12.3%；定金及預(yù)收款32719億元，同比下降35.8%；個(gè)人按揭貸款16243億元，同比下降24.4%。

　　從下圖可以看出，1—8月，房企到位資金累計(jì)同比降幅較1—7月收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　李宇嘉進(jìn)一步指出，國(guó)內(nèi)貸款收窄了1個(gè)百分點(diǎn)，近期央行及國(guó)常會(huì)不斷強(qiáng)調(diào)，要增強(qiáng)信貸有效投放，通過(guò)降低政策利率引導(dǎo)市場(chǎng)利率下降，支持合理融資需求。但是，整體來(lái)看，“保交樓”將金融債權(quán)后置，銀行信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款投放比較謹(jǐn)慎。自籌資金跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，意味著以開(kāi)發(fā)商整體信用為依托的境內(nèi)外債券發(fā)行仍舊受阻。定金預(yù)收款和按揭貸款跌幅在收窄，主要是去年8月基數(shù)較低的結(jié)果。總之，開(kāi)發(fā)商外源融資仍舊處于冰凍狀態(tài)，內(nèi)源資金取決于銷售端的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。在國(guó)企央企拿地強(qiáng)度下降的情況下，未來(lái)到位資金不容樂(lè)觀。

　　許小樂(lè)則認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)亟需各方注入流動(dòng)性。如限購(gòu)限貸政策的全面優(yōu)化為市場(chǎng)注入住房需求，使得銷售市場(chǎng)得以流動(dòng)。同時(shí)，中央和地方政府加大“保交樓”支持力度，包括紓困資金的實(shí)質(zhì)性落地，靈活有效協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)、房企各方資源等使得新房停滯項(xiàng)目得以盤活。此外，加大對(duì)符合三線四檔、無(wú)不良征信房企的融資支持等。供需兩端的綜合支持才能啟動(dòng)新房市場(chǎng)的修復(fù)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降7.4%

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90809億元，同比下降7.4%；房屋新開(kāi)工面積85062萬(wàn)平方米，同下降37.2%；土地購(gòu)置面積5400萬(wàn)平方米，同比下降49.7%。

　　“拿地、開(kāi)工下降，直接沖擊開(kāi)發(fā)投資。1—8月份，開(kāi)發(fā)投資下跌7.4%，跌幅比1—7擴(kuò)大了整整一個(gè)百分點(diǎn)。”李宇嘉說(shuō)。

　　許小樂(lè)也表示，房企投資開(kāi)工繼續(xù)下探。1—8月全國(guó)商品房開(kāi)發(fā)投資額和新開(kāi)工面積累計(jì)同比降幅均較上月擴(kuò)大，1—8月土地購(gòu)置面積同比降幅擴(kuò)大至近50%。銷售回款不足，融資難度較大使得大部分房企現(xiàn)金流無(wú)法改善，房企投資動(dòng)力不足。

　　從單月來(lái)看，陳文靜指出，8月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工面積同比降幅均擴(kuò)大，其中，投資額同比降幅達(dá)13.8%，房屋新開(kāi)工面積同比降幅連續(xù)5個(gè)月超四成，降幅較7月分別擴(kuò)大1.5和0.3個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)投資信心仍較弱。

　　陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，隨著“保交樓”措施的進(jìn)一步落實(shí)及推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望邊際修復(fù)，但整體調(diào)整壓力仍較大；在交易市場(chǎng)低迷情緒短期難改及企業(yè)資金持續(xù)承壓下，企業(yè)開(kāi)工意愿仍不足，新開(kāi)工面積深度調(diào)整態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。

　　來(lái)源： 券商中國(guó) 作者： 張達(dá)